Plusvalías en la venta de vivienda

• febrero 24, 2025
• Por Abogados derecho inmobiliario
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Desde nuestro despacho inmobiliario siempre transmitimos las implicaciones asociadas a la venta de una vivienda, sobre todo en lo que respecta a las plusvalías. El incremento de valor que ha experimentado el inmueble desde su adquisición hasta su venta va a repercutir en aspectos clave que todo vendedor debe conocer.

La plusvalía representa el beneficio obtenido por la diferencia positiva entre el precio de venta de un bien y su precio de adquisición. En el caso que nos ocupa, se refiere al aumento del valor de una propiedad a lo largo del tiempo, que vienen dados por factores como:

• mejoras en la zona,
• desarrollo urbano o
• simplemente la revalorización del mercado.

Tipos de plusvalía

En España, al vender una vivienda, se pueden generar dos tipos de plusvalías:

1. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU): Este es un impuesto municipal que grava el incremento de valor del terreno donde se ubica la propiedad durante el período en que ha sido poseída. Es independiente de si el vendedor ha obtenido una ganancia real en la venta; se basa en el valor catastral del suelo y el tiempo de tenencia.
2. Ganancia Patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Se refiere a la ganancia obtenida por la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición de la propiedad. Esta ganancia se incluye en la base imponible del ahorro y tributa según una escala de gravamen específica.

Aspectos que debemos tener en cuenta en el cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF

Para determinar la ganancia patrimonial sujeta al IRPF:

• Calcular la ganancia: Restar al precio de venta los gastos y tributos asociados a la venta (como la plusvalía municipal) y el precio de adquisición incrementado en los gastos y tributos asociados a la compra.
• Aplicar los coeficientes reductores o de abatimiento: Para propiedades adquiridas antes de 1994, pueden aplicarse coeficientes que reducen la ganancia sujeta a tributación, con ciertos límites.
• Integrar la ganancia en la base imponible del ahorro: Las ganancias patrimoniales tributan en la base del ahorro con tipos impositivos progresivos.

Exenciones y reducciones

Existen situaciones en las que el vendedor puede estar exento de pagar impuestos por la plusvalía:

• Invertir en vivienda habitual: Si el importe obtenido por la venta de la vivienda habitual se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede estar exenta de tributación.
• Mayores de 65 años: La venta de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años está exenta de tributar por la ganancia patrimonial.
• Transmisiones con pérdida: Si la venta se realiza con pérdidas, no se genera ganancia patrimonial y, por lo tanto, no se tributa por ella.

Plazos y obligaciones

• Declaración en el IRPF: La ganancia patrimonial obtenida debe declararse en la declaración de la renta correspondiente al ejercicio en que se realizó la venta.

Consideraciones adicionales sobre la plusvalía por venta de vivienda

• Documentación necesaria: Es esencial conservar todos los documentos relacionados con la adquisición y venta de la propiedad, así como los justificantes de gastos asociados, para acreditar los importes declarados.
• Asesoramiento especializado: Dada la complejidad y las variaciones legislativas, se recomienda contar con el apoyo de abogados especializados en derecho inmobiliario para garantizar el cumplimiento de todas las obligaciones y aprovechar posibles beneficios fiscales.

Nuestro equipo de abogados especializados en la gestión de activos inmobiliarios resuelve y gestiona las diversas implicaciones relacionadas con las plusvalías. Conocemos en detalle todos los aspectos que permiten al vendedor planificar adecuadamente la operación.