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Compraventa de vivienda usada
ESTUDIO DEL OBJETO DE LA COMPRAVENTA
Cuando compramos una vivienda de segunda mano contamos con la ventaja de poder examinar el objeto de la compraventa, puesto que se trata de un inmueble ya construido, pero por otro lado debemos tener muy en cuenta que el régimen de responsabilidades en cuanto a la reparación de defectos que pudieran ponerse de manifiesto es diferente al que se aplica a las viviendas de nueva construcción.
Hemos de considerar, por tanto, que al comprar una vivienda usada estamos adquiriendo una construcción que por el transcurso del tiempo y el uso puede haber sufrido deterioros que, de no haber sido reparados correctamente, o por no tratarse de una finca que haya sido diligentemente mantenida por sus propietarios, podría adolecer de defectos que van a afectar a su habitabilidad.
Por ello, resulta imprescindible con carácter previo a la emisión de una oferta de compra, y posterior formalización de contrato, que hagamos un pormenorizado examen tanto del estado físico de la construcción, como de su situación jurídica.
En cuanto a la comprobación de su estado físico, resulta muy habitual, por no decir condición indispensable, que el vendedor incluya en el contrato privado, y en la escritura de compraventa, que la transmisión se produce como cuerpo cierto. Esta expresión tiene consecuencias para el comprador, ya que, con ello, los defectos que hayan podido ser observados a simple vista ya no van a poder ser objeto de reclamación, quedando únicamente la posibilidad de reclamar durante el plazo de seis meses posteriores a la compra por los vicios ocultos que se pongan de manifiesto, esto es, por aquellos defectos no detectables a simple vista (humedades, instalaciones que no funcionan correctamente, filtraciones en cubierta…)
Asimismo, en algunas situaciones, por parte del vendedor se incluyen clausulas en las que se manifiesta expresamente por el comprador que ha examinado la finca, tanto en su estado físico constructivo y de conservación, como el estado jurídico registral y urbanístico, y que esta conforme con el mismo, lo que es de especial trascendencia sobre todo en cuanto a lo que se refiere a la situación urbanística, pues en muchas ocasiones podemos encontrar que determinadas construcciones, o parte se las mismas, se hayan realizado sin disponer de licencia y contraviniendo las prescripciones del plan urbanístico de la localidad, con lo que dichas construcciones, por no considerarse legales, no serán susceptibles de ser regularizadas, circunstancia que de haber sido conocida habrían hecho que no hubiéramos adquirido la finca o que de hacerlo lo hubiéramos hecho por un precio menor. Esta situación afecta principalmente a viviendas unifamiliares construidas en parcelas en áreas en las que el planeamiento urbanístico limite o prohíba la edificación y, en cuanto a fincas integrantes de edificios en régimen de propiedad horizontal, respecto de construcciones que se puedan haber llevado a cabo en áticos.
Por todo lo anterior, antes de comprar una vivienda usada y realizar una oferta de compra, resulta de capital importancia comprobar tanto su estado de conservación, como su situación jurídico – registral y urbanística, asegurándonos de que la finca descrita e inscrita en el Registro coincide con la que consta en el Catastro Inmobiliario, que toda la edificación cumple la normativa dimanante del plan urbanístico, y, en cuanto a su posibilidad de transmisión, que el vendedor acredita título suficiente para ello y que en caso de que existan limitaciones de disposición , por ser vivienda sujeta a régimen de protección pública, se cuente con la debida autorización de venta y se conozca el precio máximo por el que la venta podrá realizarse en este caso.
Es importante conocer el estado de cargas y gravámenes de la finca, sobre todo si sobre la misma recaen embargos, todo ello al objeto de regular en contrato la necesaria previa cancelación de las cargas o, en su caso, la subrogación del comprador como parte de pago del precio pactado.
Finalmente, en este apartado, resulta muy importante consultar si el vendedor se encuentra en situación concursal, pues de ser así, tiene como una de sus principales consecuencias la intervención de sus facultades de administración y disposición sobre sus bienes, una realidad que afectará a la transacción, pero a la que, sin embargo, no ha tenido acceso al Registro de la Propiedad, y de lo que, por lo tanto, no se informa cuando se solicita una nota simple. Por ello, para evitar que el Registrador deniegue la inscripción de su adquisición por la falta de disposición del vendedor concursado, es importante consultar el Registro Público Concursal, cuyo acceso es público, gratuito y permanente, no requiriéndose justificar o manifestar interés legítimo alguno para hacerlo.
FORMALIZACIÓN DE DOCUMENTOS PRIVADOS DE COMPRA
OFERTA DE COMPRA.
Una vez realizadas las comprobaciones sobre el estado físico y jurídico de la vivienda llega el momento de realizar la oferta de compraventa y, aceptada esta, la de formalizar contrato de compraventa.
En la práctica, la redacción del documento de oferta para comprar una vivienda usada se lleva a cabo por el mediador, que en gran parte de ocasiones también lo es del vendedor, y no se observan en su redacción las prevenciones mínimas que se han de plasmar en el contrato de compraventa. Se limitan a indicar que se ofrece la compra por un precio abonando una cantidad en concepto de reserva y con el compromiso de suscribir contrato de arras o de compraventa una vez aceptada la oferta por el vendedor. Como quiera que no se establecen en la oferta las condiciones por las que se ha de regir el contrato de compraventa posterior ( por ejemplo que en caso de que el comprador no obtuviere financiación y así lo acreditare dicha circunstancia sea considerada causa justificada de desistimiento con derecho al reintegro de las cantidades aportadas) es precisamente a la hora de proceder a la suscripción del contrato de arras o de compraventa cunado se ponen de manifiesto tales discrepancias, con el riesgo para el ofertante en cuanto a la pérdida de la cantidad entrada en concepto de reserva si no suscribe el contrato de arras o compraventa. Por ello, es necesario que si se va a suscribir un documento de oferta de compra ya se disponga en ese momento del borrador del futuro contrato de arras o de compraventa, para dejar y tener claro desde el primer momento las condiciones que se van a plasmar en el contrato.
DOCUMENTACIÓN DE LA COMPRAVENTA EN CONTRATO PRiVADO: ARRAS O COMPRAVENTA
Aceptada la oferta, llega el momento de suscribir contrato de compraventa o contrato de arras. La diferencia capital entre ambos tipos de contrato radica en que en el contrato de compraventa las partes ya han convenido la venta de la finca, con lo que esta se produce y tiene plenos efectos entre ellos, de forma que en caso de incumplimiento por alguna de ellas, la parte cumplidora podrá optar por exigir el cumplimiento o por dar por resuelto el contrato, todo ello con resarcimiento de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento. Sin embargo, el contrato de arras no conlleva la transmisión en ese momento del objeto de la compraventa, sino que supone un compromiso por el que ambas partes se comprometen a proceder a esa compraventa en un futuro.
Tanto en el contrato de compraventa como en el de arras se regulan las condiciones por las que se rige la misma: precio, forma de pago, consideración de pago a cuenta de las cantidades entregadas en el contrato de compraventa y de arras penitenciales en el de arras, plazo para la formalización de escritura y pago del resto del precio, condiciones en base a las que, en su caso, quepa desistimiento del contrato sin que se considere incumplimiento de obligaciones ( por ejemplo la acreditación por la parte de compradora de la no obtención de financiación) y determinación de la asunción de los gastos inherentes a la compraventa.
Resulta, por tanto, de capital importancia negociar previamente y plasmar en el contrato todas las condiciones en las que vayamos a querer ampararnos, ya que, de no constar expresamente reguladas en contrato, habrá pretensiones que posteriormente queramos plantear (p.e. desistimiento) que no van a prosperar por no haber sido previamente consensuadas.
Para concluir en este apartado vamos a hacer especial mención al carácter que se le de a las arras: Si se consideran penitenciales, se permite el desistimiento de la futura compra, devolviendo el doble de lo recibido en concepto de arras si desiste el vendedor, o perdiendo las arras si desiste el comprador. Sin embargo, si la consideración es la de arras confirmatorias, en realidad nos encontramos ante un contrato de compraventa, pues ya la consideración de las arras como confirmatorias implica que la parte que cumple sus obligaciones puede compeler a la incumplidora a cumplir, formalizando la compraventa, o instar la resolución del contrato, en todo caso con resarcimiento de los daños y perjuicios causados.
INTERVENCION DE MEDIADOR, ASESOR INMOBILIARIO o ABOGADO EN EL PROCESO DE COMPRAVENTA
Sin en el proceso de compraventa vamos a contar con un profesional del sector inmobiliario que nos asesore, hay que delimitar y plasmar en contrato con toda claridad cuales son las funciones que se le encomiendan, las obligaciones que asume, el precio de sus honorarios y la forma en que estos se van devengando.
Es destacable en este punto que no es lo mismo contar con un mediador, cuya función se limita a poner en contacto a las partes, percibiendo por ello la comisión pactada. En innumerables casos los mediadores perciben retribución de ambas partes, con la consecuente contraposición de intereses, y, lo que aún resulta peor, sin realizar el mínimo estudio de la situación jurídico – registral – urbanística del inmueble, por lo que no facilitan información al respecto que resulta trascendental hasta el punto de que de haberla obtenido el comprador hubiera optado por no adquirir la finca o hacerlo por un precio menor.
Opinamos, por tanto, que en este proceso de comprar una vivienda usada, conviene al comprador contar con el asesoramiento de un abogado que se encargue de comprobar el estado jurídico, registral y urbanístico de la finca y que asuma igualmente el encargo de negociar y redactar las clausulas a incluir en los contratos para, con ello, evitar que se produzcan en el futuro situaciones que por no haber estado previamente comprobadas o no haber sido previstas en contrato, harán que la defensa de nuestros intereses ante un Juzgado quede más limitada o incluso puede que no prospere.
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